Subvencionisani stambeni krediti

Subvencionisani stambeni krediti su vrlo atraktivan vid kreditiranja gradjana od strane drzave koji spadaju u “jeftine”kredite i sluze za kupovinu i izgradnju nepokretnosti. Namenjeni su korisnicama kredita mladjim od 45 godina starosti za kupovinu prvog stana.  

Model subvencionisanog stambenog kredita definisan je na sledeci nacin: (1) 5% od cene nekretnine, odnosno trazenog iznosa kredita -sopstveno ucesce korisnika kredita ;                 ( 2) učešće od 20% od cene nekretnine, odnosno trazenog iznosa kredita obezbedjuje drzava u vidu dugorocnog kredita po kamati od 0,1% i grejs periodom od 25 godina, s tim sto se u periodu od prvih 25 godina otplate kredita vrsi otplata dela kredita koji je banka plasirala, dok se poslednjih pet godina vraca kredit drzavi.(3) preostalih 75% od cene nekretnine, odnosno trazenog iznosa kredita obezbedjuje poslovna banka. 

 Nije neophodno da se bude u braku da bi gradjani  konkurisali za kredit sa subvencijom. Gradjani mogu da konkurisu sami ili sa solidarnim duznikom koji moze biti bilo koje lice koje ispunjava sve propisane uslove. Celokupna procedura se odvija na salteru banke koje ucestvuju u Programu dugorocnog stambenog kreditiranja i kod neke od njih gradjani mogu podneti zahtev za kredit, zajedno sa zahtevom za subvenciju. 

Uz povecanje iznosa za subvencije, trebalo bi novom uredbom promeniti uslove za subvencionisane stambene kredite, kako bi vise gradjana moglo da podnese zahteve. Jedna od dugorocnih mera je i da se preko drzavne razvojne banke obezbede manje kamate za kupovinu stanova. 

Vlada Srbije da bo  pokrenula gradjevinsku operativu  i pratecu industriju, izasla je i sa programom za subvencionisanje stambenih kredita.

Poredeci novi program sa ranije aktuelnim programom subvencionisanja stambenih kredita, koji je bio aktuelan do kraja 2008. godine, mogu se uociti prednosti, ali i opasnosti novog programa koje bi se mogle pojaviti u narednim godinama.

Osnovna prednost novog programa je svakako to sto Vlada placa kamatu umesto korisnika kredita do 31. oktobra 2012. godine i sto nema kamate na sredstva kredita koja finansira Vlada Srbije. Ovakve pogodnosti snizavaju ukupnu kamatnu stopu za oko 1,5% na godisnjem nivou, sto u ukupnom periodu otplate smanjuje cenu kredita za oko 12% u odnosu na raniji program subvencionisanja stambenih kredita. To bi znacilo da korisnik kredita od 50.000 € za 30 godina plati oko 7.000 € manje na ime otplate kredita. Ukoliko to uporedimo sa aktuelnim nesubvencionisanim stambenim kreditima, ista razlika se kreće od 9.000 € do 17.000 €.

Uz navedenu prednost, mnogima je koristi i to sto se do 31. oktobra 2012. godine ne otplacuje kamata u okviru rate, vec samo glavnica. Takodje, u poslednjih 5 godina otplate kredita, kada korisnik otplacuje deo sredstava koji finansira drzava, rata ce biti znacajno niza, jer se nece obracunavati kamatna stopa. Sustina razlike u odnosu na nesubvencionisane kredite je u tome sto visina rate nije ujednacena tokom celokupnog perioda, već je „tezi deo otplate“ koncentrisan u periodu otplate između 3. i 25. godine. Imajuci u vidu ovakav nacin otplate, gradjani koji ocekuju vece mesecne prihode u narednim godinama zasigurno ce naci interes da se opredele za ovakve kredite, medjutim, potrebno je imati u vidu da su „najteze godine otplate“ kredita, prema iskustvima drugih zemalja, bas tzv. srednje godine (između 7.i 15 godine).
Posmatrano na nivou ukupnog perioda otplate, u ovom trenutku je novi program subvencionisanja kredita u pogledu visine kamatne stope nesto povoljniji od programa koji je bio aktuelan do kraja 2008. godine. Ipak, taj odnos bi se mogao promeniti u narednim godinama, na stetu korisnika novog programa subvencionisanih stambenih kredita.

Naime, kod prethodnog programa subvencionisanja je bila predvidjena kamatna stopa EURIBOR+3,6%, dok je kod aktuelnog programa taj odnos EURIBOR+4,9%. U razlici je uocljiva znacajno veca maksimalno dozvoljena bankarska marza, koja je kod novog programa „neutralisana“ nizim EURIBOR-om, subvencijama drzave u pogledu otplate kamate umesto korisnika do 31. oktobra 2012. godine i nepostojanjem kamate u poslednjih  5 godina kredita. Niska vrednost EURIBOR-a u ovom periodu spusta kamatnu stopu na ovu vrstu kredita na najnizi moguci nivo, posebno ukoliko se posmatra ukupna efektivna kamatna stopa za ceo period. Opasnost lezi u klauzuli „promenljive kamatne stope“, koja ce zavisiti od kretanja EURIBOR-a u narednim godinama.

Imajuci u vidu kretanja u Evropi, malo je verovatno da ce se EURIBOR znacajnije menjati u naredne tri godine. Medjutim, ekspanzivna monetarna politika evropskih zemalja ce morati da predje u mnogo restiktivniju kada ove drzave izadju iz recesije, a to će usloviti i rast EURIBOR-a.  Posebna opasnost lezi u tome sto bi sav teret rasta EURIBOR-a pao na korisnika kredita, jer se znacajniji rast ove kamatne stope i ne ocekuje do 31. oktobra 2012. godine, kada drzava prestaje da otplacuje kamatu na kredit umesto korisnika. Namece se zakljucak, da bi u ovom slucaju drzava placala kamatnu stopu za korisnika u periodu kada je ona najniza, a da bi korisnik kredita bio prepusten komercijalnim uslovima u periodu kada je EURIBOR značajno visi, a samim tim i kamatna stopa koju obracunava banka.

 Naime, iako je EURIBOR dostizao vrednosti od 5%, za ocekivati je da se tako nesto ne ponovi sem u slucajevima pretnje visoke inflacije na trzistima evropskih zemalja. Ekonomisti koji se usudjuju da prognoziraju njegovu vrednost u narednim godinama, smatraju da ona nece u narednih nekoliko godina preci vrednost od maksimalno 3,5%.

Kada su u pitanju bankarske marze, dosadasnja iskustva ne govore u prilog ocekivanju da poslovne banke samoinicijativno spuste sopstvenu bankarsku marzu, ali ne treba ocekivati ni da dozvole da rata kredita premasi ratu nesubvencionisanih kredita, ako ni zbog cega drugog ono zbog konkurencije na trzistu stambenih kredita i mogucnosti refinansiranja.

Prevremena otplata subvencionisanih stambenih kredita i refinansiranje istih je moguce, ali uz nesto restriktivnije uslove. Naime, ukoliko se zeli da se prevremeno otplati kredit ili deo kredita u prvih 5 godina otplate, neophodno je dobiti saglasnost nadleznog ministarstva..

Ukoliko se zeli prevremeno da otplati kredit ili jedan deo kredita nakon 5 godina otplate, nije potrebna saglasnost nadleznog ministarstva, s tim sto je bitno imati u vidu da ukoliko se otplacuje deo kredita, on se ravnomerno rasporedjuje na sredstva koja finansira poslovna banka i na sredstva koja finansira drzava. Zbog toga bi prevremena otplata dela kredita mogla biti neisplativa po korisnika, obzirom da na takav nacin sebi uskracuje deo subvencije drzave.
Ukupna isplativost zavisice od roka otplate.Subvencionisani stambeni krediti su koncipirani tako da se deo subvencije drzave koristi na pocetku otplate kredita (do 31. oktobra 2012. godine), a drugi deo u poslednjih pet godina otplate. U periodu od 22 godine ili nesto manje, korisnik će biti izlozen uslovima kao i kod nesubvencionisanih stambenih kredita. Ukupno posmatrano, subvencionisani krediti iz novog programa Vlade ne bi trebalo da imaju iste ili losije uslove od nesubvencionisanih kredita. Cak i ako bi se tako nesto desilo, korisnici imaju prostora da iste refinansiraju nesubvencionisanim kreditima. Medjutim, da bi u potpunosti iskoristio subvenciju drzave, korisnik ne bi smeo prevremeno da otplacuje kredit ili neki njegov deo.  

 

 

 

 

  Bookmark and Share