Hipotekarni krediti

 Hipotekarni krediti predstavljaju vrstu dugorocnih bankarskih kredita kod kojih se kao sredstvo obezbedjenja potrazivanja banke ugovara konstituisanje zaloznog prava na nekoj nepokretnosti koja je u svojini duznika (hipoteka). Banke odobravaju pravnim i fizickim licima gotovinske i namenske kredite sa hipotekarnim obezbedjenjem, a svojom poslovnom politikom odredjuju sve uslove za odobravanje i otplatu hipotekarnih kredita.

Pojam, pravna priroda, postupak uspostavljanja i postupak aktiviranja hipoteke regulisani su Zakonom o osnovama svojinsko-pravnih odnosa i Zakonom o izvrsnom postupku.  

Hipoteka se moze konstituisati na:zemljistu (poljoprivredno zemljiste, sume, sumsko zemljiste, neizgradjeno i izgradjeno gradjevinsko zemljiste); gradjevinskim objektima trajnog karaktera i instalacijama koje su u njima ugradjene, kao sto su: zgrade, stanovi (kao posebni delovi zgrade), porodicne stambene zgrade, kuce za stanovanje zemljoradnika, zgrade za odmor i oporavak (vile i vikendice), poslovne prostorije, odnosno lokali, objekti drustvenog standarda (odmaralista, stanovi i dr.), ekonomske zgrade (fabricke i pomocne zgrade i druge poslovne prostorije, magacini, skladista i ostali prateci objekti, ugradjena oprema, proizvodne hale i dr.), privredne zgrade zemljoradnika, garaže, drugi gradjevinski objekti, odnosno nepokretnosti upisane u javne knjige koje su vlasnistvo duznika i koje su u prometu.

Hipoteka se upisuje i odnosi na celu nepokretnost (npr. na celu zgradu, stan ili poslovnu prostoriju – etazna svojina), na suvlasnicki deo nepokretnosti (npr. na polovinu ili trecinu zgrade, katastarske parcele, stana i dr.), kao i na nepokretnosti koje su zajedničko vlasništvo dva ili vise lica (supruznika ili naslednika do deobe nasledja). Hipoteka se jedino može konstituisati na nepokretnosti koja je upisana u javne knjige.
U postupku pripremanja odluke o odobravanju kredita banka utvrdjuje formalno-pravni bonitet hipoteke i ekonomski bonitet nepokretnosti.  

Bitni uslovi  za formalno-pravnu podobnost hipoteke su:
* da je duznik nosilac prava raspolaganja, odnosno vlasnik nepokretnosti na koje se stavlja hipoteka, sto dokazuje izvodom iz javnih knjiga koji nije stariji od 30 dana,
* da na nepokretnost na kojoj banka treba da zasnuje hipoteku ne postoji druga hipoteka, odnosno drugo zalozno pravo. Kada na istoj nepokretnosti postoji vise hipoteka, redosled hipoteka odredjuje se prema trenutku njihovog nastanka,
* da je stanje zemljisno-knjiznih evidencija uredno, odnosno da nema smetnji da se upise zalozno pravo banke na nepokretnosti,
* da je duznik ili trece lice dalo zaloznu izjavu (za fizicka lica),  u skladu sa zakonom i svojim aktima kojim se dopusta stavljanje hipoteke u korist banke za odredjeno potrazivanje i do odredjenog iznosa, putem sporazuma pred sudom u skladu sa odredbama Zakona o izvrsnom postupku.
 

Bitni uslovi za ekonomski bonitet nepokretnosti?
* da nepokretnost na kojoj treba da bude stavljena hipoteka ima ekonomsku vrednost, odnosno da postoji mogucnost da takva imovina bude unovcena,
* da vrednost nepokretnosti na koju se stavlja hipoteka bude dovoljna ili veca od iznosa na koji glasi kredit, ukljucujuci i kamate, proviziju i troskove,
* da urbanistickim planom nepokretnost nije predvidjena za rusenje ili da ne podleze drugim zakonskim obavezama, o cemu se dostavlja dokaz izdat od nadleznog organa,
* da, izuzetno, ukoliko postoji ranije upisana hipoteka, odnosno drugi teret, vrednost nepokretnosti bude veca od iznosa ranije upisanih hipoteka, a razlika da bude dovoljna ili veca od datog kredita.  

Vrednost nepokretnosti utvrdjuje sudski vestak, a resenje donosi sud.
Zakonom o sudskim taksama propisani su iznosi sudskih taksi u postupcima obezbedjenja kredita zasnivanjem hipoteke. Iznos sudskih taksi utvrdjuje se u zavisnosti od visine kredita.
Kada duznik dostavi banci dokaz o izvrsenom upisu hipoteke u javnu knjigu, pristupa se pustanju kredita u koriscenje.

Kada duznik izmiri sve obaveze prema banci, hipoteka se moze brisati. Izjavu za brisanje hipoteke duzniku daje banka, a on je predlaze uz molbu sudu za brisanje zaloznog prava (hipoteke).
  Osnovna razlika izmedju hipotekarnog kredita i nekih drugih kredita jeste sto kod hipotekarnog kredita poverilac na raspolaganju ima sredstvo obezbedjenja, zalozno pravo na nekoj nepokretnosti. Medjutim, hipoteka je samo dodatno sredstvo obezbedjenja, a ne kljucni preduslov za odobravanje kredita. Ni najbolja hipoteka ne moze da nadomesti kredibilitet i platnu sposobnost duznika, bez cega kredita nema ili ga ne bi smelo biti. U slucaju da se kredit odobrava iskljucivo na bazi hipoteke, treba da postoji sumnja da je to uradjeno kako bi poverilac došao u vlasništvo nekretnine.

 Posto se skoro svi hipotekarni krediti odobravaju sa deviznom klauzulom, duznik treba da ima u vidu da svaka promena kursa znaci potencijalno i dodatne obaveze za duznika.

 Posto su hipotekarni krediti po pravilu dugorocni, samim tim, za vreme njihovog trajanja moze doci do ostecenja ili, na drugi način, do smanjenja vrednosti nepokretnosti na kojoj je konstituisana hipoteka, pa banke cesto zahtevaju od hipotekarnih duznika da osiguraju kako nepokretnost, tako i duznika (kroz zivotno osiguranje) kod nekog osiguravajuceg drustva i da polisu osiguranja vinkuliraju na banku.
 U slucaju da duznik ne izvrsava svoje obaveze preuzete ugovorom, banka je ovlascena da naplatu svog obezbedjenja kredita ostvaruje sudskim (prinudnim) putem. Prinudna naplata se sprovodi na dva nacina, u zavisnosti od toga da li je banci na ime obezbedjenja kredita pruzena hipoteka na osnovu zakljucenog sporazuma pred sudom ili pak tzv. ugovorna hipoteka, na osnovu izjave saglasnosti duznika.
 Iz cene koja se postigne na javnoj drazbi banka se namiruje za iznos svog potrazivanja, a ukoliko posle njenog namirenja preostane neki iznos, on pripada duzniku ili drugim zaloznim poveriocima, odnosno drugim poveriocima ako ih ima.
Uslovi pod kojima banke odobravaju hipotekarne kredite za fizicka lica su sledeci:
Rezidenti – punoletna fizicka lica sa stalnim zaposlenjem, ne stariji od 60 godina na dan otplate poslednje mesecne rate kredita (kreditna sposobnost do polovine primanja ili uz dodatno obezbedjenje)
Namena ovih kredita je: za kupovinu nepokretnosti i za gradnju i adaptaciju nepokretnosti, kuca ili stanova;
Period otplate : od 3 do 20 godina;Ucesce 10-40%; Iznos: minimum 10.000 evra u dinarskoj protivvrednosti; kamata: 9,5 do 12% godisnje, varijabilna; jednokratna naknada:1,5 do 3%  od iznosa kredita

Obavezni instrumenti obezbeđenja: dva kreditno sposobna ziranta;
uspostavljanje zaloznog prava (hipoteke) prvog reda nad predmetnom ili drugom nepokretnosti (kuca ili stan) cija je procenjena vrednost u odnosu na iznos zahtevanog kredita minimalno dvostruka (npr. ako je vrednost predmetne nepokretnosti 100.000 €, iznos kredita može iznositi maksimum 50.000 €).Nepokretnost mora biti prihvacena od strane banke pre procene. Procenu mora obaviti sudski vestak ili drugo lice ovlasceno od strane banke.

Za klijente koji ne ispunjavaju uslov kreditne sposobnosti po osnovu uslova administrativne zabrane taj uslov moze biti zamenjen polisom zivotnog osiguranja na iznos kredita vinkuliran na banku. Povremeni i dodatni izvori prihoda se takodje mogu uzeti u razmatranje, s tim sto konacnu odluku donosi Kreditni odbor banke.

  Bookmark and Share